Nhà xưởng cho thuê tại các tỉnh phía Nam đang ở trạng thái cầu cao, nguồn cung chặt. Theo Cushman & Wakefield, quý 2/2026 nhà xưởng xây sẵn có tỷ lệ lấp đầy khoảng 92% và giá thuê bình quân 4,9 USD/m²/tháng. Bài viết tổng hợp số liệu mới nhất, giá thuê nhà xưởng theo từng khu vực và những điều người thuê, chủ xưởng nên làm trong bối cảnh này.
Thị trường nhà xưởng cho thuê quý 2/2026 trong một cái nhìn
- Nguồn cung: khoảng 6,85 triệu m² nhà xưởng xây sẵn ở phía Nam, tăng 4,6% so với cùng kỳ. Riêng quý 2 chỉ có thêm khoảng 56.000 m², chủ yếu tại Tây Ninh.
- Tỷ lệ lấp đầy: khoảng 92% toàn khu vực. Đồng Nai đạt 94,3%, Tây Ninh 93,7%, TP.HCM (theo địa giới hành chính mới, đã gồm khu vực Bình Dương cũ) 89,7%.
- Giá thuê: bình quân 4,9 USD/m²/tháng, tăng 2,5% so với cùng kỳ.
- Tham chiếu từ CBRE: nhà xưởng xây sẵn tại TP.HCM lấp đầy khoảng 93%, giá chào thuê khoảng 5,2 USD/m²/tháng (quý 1/2026).
Nói đơn giản, nhà xưởng tốt ở vị trí tốt không còn nhiều, và người cần thuê thường phải quyết định nhanh hơn trước.
Giá thuê nhà xưởng theo khu vực
Bảng dưới đây là giá thuê bình quân quý 2/2026 theo Cushman & Wakefield (đơn vị USD/m²/tháng):
| Khu vực | Giá thuê bình quân | So với cùng kỳ |
|---|---|---|
| TP.HCM (gồm Bình Dương cũ) | 5,1 | +4,1% |
| Đồng Nai | 4,9 | +1,6% |
| Tây Ninh (số liệu gộp cả Long An) | 4,6 | +1,8% |
| Bình quân phía Nam | 4,9 | +2,5% |
Nếu bạn cần mức giá tham khảo theo từng tỉnh cũ, đơn vị môi giới SEE the SPACE công bố khoảng giá thuê nhà xưởng xây sẵn quý 2/2026 như sau (chưa gồm VAT và phí quản lý):
| Khu vực | Giá thuê tham khảo (USD/m²/tháng) |
|---|---|
| Bình Dương | 4,8 – 6,2 |
| Đồng Nai | 4,5 – 5,8 |
| Bà Rịa – Vũng Tàu | 4,0 – 5,5 |
| Long An | 3,8 – 5,2 |
| Tây Ninh | 3,5 – 4,8 |
Cùng một khu vực, giá thuê nhà xưởng vẫn chênh khá xa tùy vị trí, diện tích, chiều cao và tải trọng sàn, hệ thống phòng cháy chữa cháy, chất lượng hạ tầng khu vực và thời hạn thuê. Vì vậy các con số này chỉ nên dùng để tham khảo khi bắt đầu tìm kiếm.
Vì sao nhu cầu thuê nhà xưởng vẫn mạnh
- Dòng vốn FDI và đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Nhu cầu mở rộng sản xuất đến từ các ngành điện tử, cơ khí chính xác, logistics, thực phẩm và hàng tiêu dùng.
- Thuê xưởng xây sẵn giúp vào sản xuất nhanh. So với tự xây, doanh nghiệp không phải đầu tư vốn lớn ban đầu và tiết kiệm thời gian xin giấy phép, xây dựng.
- Hạ tầng giao thông cải thiện. Theo Cushman & Wakefield, các dự án như sân bay Long Thành, đường Vành đai 3 và tuyến vận tải thủy Đồng Nai – TP.HCM sẽ nâng cao khả năng kết nối vùng trong 2–3 năm tới.
- Nguồn cung mới khá khiêm tốn. Giai đoạn 2026–2028 dự kiến bổ sung khoảng 1,1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn (TP.HCM 65%, Tây Ninh 29%, Đồng Nai 6%), tương đương khoảng 16% quy mô hiện có.
Bên cạnh đó cũng có yếu tố rủi ro. JLL lưu ý bất ổn địa chính trị (xung đột tại Trung Đông đầu năm 2026) có thể khiến nhu cầu logistics biến động, trong khi tiêu dùng trong nước vẫn là chỗ dựa cho thị trường.
Nhà xưởng ngoài khu công nghiệp: mặt bằng giá khác
Các số liệu ở trên chủ yếu là nhà xưởng xây sẵn do chủ đầu tư chuyên nghiệp cho thuê trong khu công nghiệp. Nhà xưởng của chủ sở hữu riêng, nằm ngoài khu công nghiệp, thường có diện tích đa dạng hơn, còn giá và điều kiện (điện, phòng cháy chữa cháy, đường container) khác nhau rất nhiều giữa từng tin.
Nếu bạn đang tìm loại này, hãy xem danh sách nhà xưởng cho thuê và mặt bằng, kho bãi đang cập nhật trên website. Cần so sánh vị trí, bạn có thể tham khảo thêm thông tin các khu công nghiệp.
5 lưu ý khi thuê nhà xưởng trong giai đoạn lấp đầy cao
- Lên kế hoạch sớm. Nhà xưởng đúng nhu cầu có thể được thuê rất nhanh, nên hãy chuẩn bị diện tích, ngân sách và thời gian vào xưởng ngay từ đầu.
- So sánh tổng chi phí, không chỉ giá thuê. Cộng thêm VAT, phí quản lý, tiền điện nước, chi phí xử lý rác và nước thải.
- Kiểm tra pháp lý. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và ngành nghề được phép hoạt động tại vị trí đó.
- Kiểm tra kỹ thuật. Chiều cao xưởng, tải trọng sàn, công suất điện (kVA), đường cho xe container vào tận nơi, cầu trục nếu cần.
- Đọc kỹ hợp đồng. Thời hạn thuê, lộ trình tăng giá, tiền đặt cọc, điều kiện chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm sửa chữa.
Dành cho chủ xưởng muốn cho thuê
Khi nhu cầu thuê cao, tin đăng đầy đủ thông tin sẽ nhận được nhiều liên hệ chất lượng hơn. Hãy nêu rõ diện tích đất và xưởng, công suất điện, phòng cháy chữa cháy, giá thuê và thời hạn tối thiểu, kèm hình ảnh thật. Bạn có thể ký gửi nhà xưởng miễn phí hoặc gọi hotline 0979 379 779 để được hỗ trợ đăng tin.
Câu hỏi thường gặp
Giá thuê nhà xưởng hiện nay là bao nhiêu?
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn ở phía Nam quý 2/2026 bình quân khoảng 4,9 USD/m²/tháng. Tùy khu vực và chất lượng công trình, mức giá tham khảo dao động từ khoảng 3,5 đến 6,2 USD/m²/tháng (chưa gồm VAT và phí quản lý).
Khu vực nào đang gần như kín chỗ?
Theo Cushman & Wakefield, Đồng Nai có tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn cao nhất, khoảng 94,3%, tiếp theo là Tây Ninh khoảng 93,7% và TP.HCM khoảng 89,7%.
Thuê nhà xưởng cần chú ý điều gì nhất?
Ba điều cần kiểm tra đầu tiên là pháp lý của nhà xưởng, hệ thống phòng cháy chữa cháy và tổng chi phí thực tế mỗi tháng. Sau đó mới đến các yếu tố như chiều cao, tải trọng sàn và đường vận chuyển.
Nguồn tham khảo
- Cushman & Wakefield, báo cáo bất động sản công nghiệp phía Nam quý 2/2026, dẫn lại tại vietnam.vn và Market Times.
- SEE the SPACE, Báo cáo thị trường nhà xưởng cho thuê miền Nam quý 2/2026.
- CBRE Vietnam, Ho Chi Minh City Figures Q1 2026.
- JLL Vietnam, Vietnam South Logistics & Industrial Q1 2026.
Lưu ý: số liệu là giá chào thuê và tỷ lệ lấp đầy tham khảo theo các báo cáo nêu trên, có thể thay đổi theo từng thời điểm và từng dự án. Hãy liên hệ để được cập nhật giá thực tế.